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商铺供应高潮杀到 选铺是个“技术活儿”
2014-05-23 00:00:00   来源:   评论:0 点击:

  位于从化的商业地标“欣荣宏·国际商贸城”,成为填补板块空白的大型旗舰项目 图/发展商提供   很快,商...

  位于从化的商业地标“欣荣宏·国际商贸城”,成为填补板块空白的大型旗舰项目 图/发展商提供

  很快,商铺的供应高峰即将杀到。

  据统计,今年商铺新增供应量将达到54万平方米,为历年之最。目前,广州新开业或即将开业的商场接近20个,这意味着今年商铺的供应高潮即将杀到,投资客的选择将史无前例的丰富。

  近年来,中国商业地产逆市生长,各地商业项目不断涌现,无论规模还是数量都争相攀升,而在住宅投资热逐渐褪去的当下,整个市场交投趋于沉寂僵持的时候,商铺的投资热却是日益增长。越秀城建兴业地产工商铺营运总监朱辉认为,相对于去投资化的住宅市场而言,投资商用物业是正确的方向,不过值得注意的是,当前投资商铺更应该审慎甄别。而寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则总结出了买铺、租铺要“四多”:多看、多听、多问、多跑,这样才能选出更具有投资潜力、成长性更佳的商铺。

  供应量达历年之最,以新生板块为主

  截至2013年末,广州全市商场总存量约203万平方米,全年新竣工项目达29万平方米,新开业商场位于珠江新城、上下九和江南西等区域。而今年广州商场新增供应量为54万平方米,为历年之最。

  目前,广州新开业或即将开业的大型商场达到20多个,供应板块更为分散,除了传统商圈旺区之外,原先商业欠发达的板块为今年供应的重点。比如白云金沙洲板块、番禺板块、增城板块、萝岗板块、从化板块、花都板块等,它们集体出现大多是为了“补课”,在这些住宅先行、商业后上的新生板块,大型商业的出现,是一个板块趋于成熟的标志。比如当前商用物业非常集中的新兴板块番禺就非常典型,近期有超过五个大型综合体入市:位于市桥的清河·永旺梦乐城,位于长隆的保利大都汇、奥园城市天地、长隆王博商业项目、番禺万达广场等。

  商圈两极分化,热门路段躺着也赚钱

  多数专家认为,对于去年一片红火的商业投资来说,今年将会相对理性并回稳。

  据了解,今年第一季度,受电商冲击等因素持续影响,广州零售销售额增幅放缓,零售商在谨慎扩张的同时,开始选择撤离客流较少的商场,进驻客流量稳定的核心商圈,导致广州商铺平均空置率上升。而商圈商铺租金两极分化的现象也更为明显。有商圈持续空置租金下滑明显,而有的商圈则仍然保持高租金增长,租市上涨且一铺难求,这些路段的持有者可以说是不管世道怎么变化,“躺着也能赚钱”。

  仲量联行研究部高级经理曾丽告诉记者,天河路、北京路、环市路等传统商圈的租金保持增长,有些热门路段甚至环比增长超过20%-30%,投资收益可谓是“躺着都赚钱”。而整体上来说,全市平均租金升至每平米每月478元,环比上升1.7%。在住宅投资僵持的情况下,整个商铺市场的景气指数还算不错。

  新兴商圈可淘金,选铺是个技术活儿

  与往年不同,今年在广州的商铺投资版图中,新兴板块是投资客非常关注的。由于传统商圈目前价位已经相当高,投资回报未必再如前几年一样可观,且投资门槛也越来越高。因此,不少中小型投资客将目光投注于目前有大量新增供应的、商业欠发达的板块。目前,这些板块也有不少商铺号称“填补空白”,且以较高的性价比吸引投资客的目光。

  不过,有专家认为,尽管这类型的商铺具有可观的投资前景与相对低的门槛,但是要甄别其投资潜力可是个“技术活儿”,买家在选铺的时候,要做好充分的风险评估功课。

  朱辉介绍,由于未来两到三年内是广州商业地产的高速增长期,之后的市场将会回落,一些商业项目所宣传的投资回报周期预期,很可能过于乐观,买家要有自己的独立判断。而韩世同则以更细致的“四多”来提醒投资客,对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率,投资者自己要进行实地考察。在计算商铺的投资收益时,一定要充分考虑在商铺的前期购买环节中的支出:如契税为总房价的3%。购买后再出售,还要缴纳总房价5%的综合税。其次,商铺后期的水、电、气、热、物业管理等费用,也要考虑在内。

  文图/羊城晚报记者 詹青

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